Seguramente viste la noticia de “El Colombiano” que Medellín acaba de entrar al top global de ciudades con más inmuebles listados en Airbnb. Con 4,07 propiedades por cada mil habitantes, está al nivel de Madrid o Estocolmo. Una cifra que parece motivo de orgullo… hasta que uno se pregunta: ¿cómo llegó hasta ahí?

La respuesta es sencilla, aunque incómoda: operar en la informalidad no solo es fácil. Es rentable. Y cada vez más personas lo saben. Aquí no hay que adivinar nada. Basta con revisar cómo funcionan las cosas para entender por qué, si se trata de ganar dinero, ser informal es una mejor estrategia que cumplir con todas las normas.

Esta lista la escribo con algo de ironía ya que desde pequeño mi madre me decía: “Ríase para que no lo vean llorando”. Porque cuando la ilegalidad se vuelve modelo de negocio y uno está en hotelería, una de las industrias más reguladas del país, ver las ventajas de las que goza el operador ilegal de Airbnb dan tantas ganas de llorar, que prefiero reír.

1. Comprar barato, arrendar caro: Baja mixtura con fines comerciales

Mientras los hoteles deben desarrollarse en suelos de alta mixtura —más costosos y regulados—, muchos operadores de Airbnb informal montan su negocio en zonas residenciales, donde saben perfectamente que no está permitido. Pero lo hacen igual. El suelo cuesta menos, no necesitan licencias de construcción turística y, en general, nadie les pone problema a menos que un vecino cante.

La trampa empieza desde el precio del inmueble. En alta mixtura, donde se permite la actividad hotelera, el metro cuadrado puede costar entre 30% y 60% más que en zonas residenciales. Eso se traduce en mayores costos de adquisición, arriendo, diseño y exigencias técnicas. Un hotel legal arranca en desventaja. El operador informal, en cambio, ya desde el punto de entrada juega con otras reglas, aunque sepa que no puede. Lo irónico es que muchas veces esa misma persona luego se indigna con los políticos corruptos, sin ver que está haciendo lo mismo: aprovecharse del sistema sabiendo que está mal.

Resultado: costos bajos, ingresos altos, y cero nivelación en la competencia. 

2. ¿Factura? ¿IVA? ¿Eso qué es?

La mayoría de anfitriones AIRBNB informales no facturan, no cobran IVA y ni siquiera están constituidos como empresa. Operan en la sombra fiscal, donde el margen crece y las obligaciones desaparecen. Para ellos, declarar es opcional. Para un hotel, es ley.

Esta diferencia crea un vacío estructural que rompe cualquier noción de competencia justa. El hotel paga IVA sobre cada noche vendida, lo que representa un 19% adicional que encarece su tarifa final a nacionales. Mientras tanto, el anfitrión informal puede cobrar menos y aún así ganar más, simplemente porque no carga con el peso tributario. Es el equivalente fiscal a una carrera donde uno de los corredores tiene que cargar con una mochila llena de piedras mientras el otro corre libre, ligero y sin supervisión.

Y lo más grave: todos saben que así se hace. Muchos incluso lo recomiendan. Es una informalidad tan normalizada, que parecería una estrategia aceptada. Como si esquivar impuestos fuera parte natural del negocio, cuando en realidad es una de sus trampas más grandes.

3. Airbnb no revisa los RNT

El Registro Nacional de Turismo es obligatorio por ley. Pero Airbnb no conecta con la base de datos oficial. Basta con poner cualquier número —real o inventado— y la plataforma lo acepta sin verificación ni validación. Así, muchos operan sin registro y sin que nadie los controle.

Esto no es un error técnico. Es un hueco estructural. Un sistema que exige registro, pero permite que se declare cualquier cosa sin confirmación, está diseñado para fallar. Y mientras tanto, quienes sí cumplen con el trámite deben renovar cada año, pagar la actualización de su matrícula mercantil y estar expuestos a sanciones si no lo hacen a tiempo.

Con eso se completa el ciclo perfecto: operar sin reglas no solo es posible, sino rentable. Si la plataforma no valida, si el Estado no vigila y si el mercado no castiga, entonces el mensaje es claro: ser informal funciona. La legalidad queda para los ingenuos (los hoteles). Y mientras tanto, el que cumple, paga por todos. Literalmente.

4. FONTUR, eso es para hoteles… ¿o no?

Hasta aquí ya tenemos inmueble barato, sin RNT y sin IVA. Ya con eso, lo que sigue es fácil: no pagar contribuciones ni impuestos. Los hoteles y otros alojamientos turísticos formales debemos aportar a FONTUR, un fondo que financia la promoción del turismo en Colombia. Es una especie de retribución obligatoria al sistema del que hacemos parte. Pero si el AIRBNB no tiene ni empresa constituida, ni factura, ni RNT, tampoco se va a poner a pagar impuesto porque si.

Los Airbnb informales se montan sobre un sistema financiado por otros. Reciben turistas, se benefician del marketing nacional e internacional, usan la infraestructura de ciudad… y no aportan un peso. Otra vez: el vivo vive del bobo.

5. Plata para arriba, ingresos por debajo

Además de todo lo que hemos visto y como si no fuera suficiente, muchos anfitriones AIRBNB configuran sus cuentas para que los ingresos generados lleguen directo a cuentas bancarias en Estados Unidos, Centro América o Europa. Así no solo evitan declarar ingresos en Colombia, sino que también diluyen el rastro financiero. “Todo legal”… para ellos. Invisible para la DIAN, invisible para cualquier entidad local que quiera fiscalizar.

Y mientras nosotros, los hoteleros debemos declarar ingresos, asumir retenciones, hacer reportes mensuales y preparar declaraciones anuales, el operador informal de AIRBNB vive feliz en la oscuridad. Recibe en dólares, gasta en pesos y no deja rastro. Para completar, si algún día le preguntan por qué no declara, puede decir con total naturalidad: “es que esa cuenta está en nombre de un familiar en Miami”.

Este tipo de maniobras, que en otros sectores serían vistas como evasión, aquí es la mayor “estrategia”. Y lo peor es que se hace con total normalidad sin temor de nada. El sistema “lo permite”, la plataforma “lo facilita”, la ciudad “lo ignora” y el operador AIRBNB “lo goza”.

6. ¿Recepcionista? Mejor una chapa digital

Reducir costos es la regla. Nada de personal, nada de protocolos, nada de supervisión. Solo una chapa digital con clave enviada por WhatsApp. Cero costos fijos, cero responsabilidades. Pero también, cero control.

La misma tecnología que permite operar desde el celular es la que facilita el ingreso de cualquier persona, sin verificación, sin registro, sin consecuencias. ¿Quién entra? ¿Quién sale? ¿Qué hacen adentro? Nadie sabe y nadie responde. En un hotel, cada huésped debe registrarse, mostrar identificación, quedar en una base de datos que se conecta con policía de turismo, y en muchos casos, pasar por cámaras de seguridad. En un Airbnb informal, en la mayoría de casos, con una clave de acceso basta.

Ese modelo abre la puerta —literalmente— a robos, microtráfico, explotación sexual, uso de menores de edad y otros riesgos que pueden derivar en extinción de dominio o procesos penales. Pero la meta de estos operadores AIRBNB parece ser: todo sea por que entre más plata a fin de mes. Porque mientras funcione, mientras el apartamento no se dañe y nadie denuncie, se sigue alquilando. Así se opera. Así se gana. Y nos damos la bendición y pa’ adelante.

7. Todos son ingresos, cero gastos

Muchos creen que están ganando millones porque no calculan costos reales: administración, servicios, lavandería, mantenimiento, impuestos locales, gastos financieros… El retorno parece alto porque muchas veces ni hacen cuentas correctas. O peor: porque quien opera el Airbnb le reporta al propietario solo lo que quiere.

En este modelo informal, sin facturas ni reportes estandarizados, el margen para maquillar cifras es amplio. Y sin un sistema contable, sin registro de ingresos, sin control externo, lo que diga el operador AIRBNB es palabra santa. Esa ilusión de rentabilidad está alimentada por una cultura de caja, no de contabilidad. Mientras haya dinero entrando, se siente que se gana. Pero cuando se suman todos los costos operativos, los gastos ocultos y las eventualidades —como daños, reclamos o vacancias—, el panorama cambia. Lo que puede parecer una mina de oro a veces resulta ser un ingreso que apenas cubre los costos, o peor, que opera a pérdida sin que el dueño se dé cuenta.

8. Si no hay registro, no pasó

Cuando un tercero le entrega su propiedad a un operador AIRBNB informal, todo se basa en confianza. En muchos casos no hay trazabilidad, no hay auditoría, no hay reportes que se puedan cruzar con datos externos. Y como no se reportan ingresos, es fácil inflar costos, reducir ganancias aparentes o incluso inventar daños para justificar deducciones. El propietario muchas veces no tiene cómo verificar nada.

Es aún más riesgoso cuando ese propietario es una persona mayor o sin conocimiento digital, que no sabe cómo acceder a la cuenta de Airbnb o ni siquiera sabe si su propiedad está listada bajo otro nombre. En esos casos, lo que diga el operador se vuelve la única verdad posible.

Sin facturación, sin RNT y sin contabilidad, la relación se basa únicamente en lo que el operador decide mostrar. Y ese desequilibrio de información puede abrir la puerta a abusos sutiles pero constantes. No hay necesidad de robar con descaro si se puede recortar con técnica. El resultado es el mismo: la maximización de ingresos a toda costa, sin mente y sin dolor.

9. ¿Seguros? Eso seguro no pasa nada…

Ni póliza de responsabilidad, ni cobertura de daños, ni nada. La mayoría de operadores informales decide conscientemente no contratar seguros porque los ven como un gasto innecesario ya que “Airbnb tiene seguro”. Suelen decir: “eso nunca pasa”. Pero pasa. Y cuando pasa —un incendio, un daño estructural, un accidente, un huésped que destruye todo—, el costo lo asume el propietario. De su bolsillo.

Y es ahí cuando se dan cuenta que lo que se ahorraron en seguros durante meses o años se evapora en un solo incidente. Reponer muebles, arreglar daños, compensar a vecinos o incluso enfrentar demandas legales puede salir más caro que todos los ingresos acumulados. Pero mientras tanto, siguen operando sin protección. Porque el modelo está basado en rezar para que nada pase, porque al final del día es “muy rentable”… hasta que deja de serlo.

10. El vivo vive del bobo

El sistema es tan permisivo que muchos operadores informales terminan ganando más que los hoteles legales. No pagan impuestos, no cumplen normas, no financian al sector… y esto hace que prácticamente todo sean ganancias. No porque sean más inteligentes, sino porque —igual que el contrabando— todo está estructurado para que funcione, genere ganancias y no tenga consecuencias. El que incumple gana más, el que cumple carga con todo. Y así, se alegran por ser parte del top global de Airbnb. Un récord que da más para reflexionar que para celebrar.

Y mientras tanto, los que cumplimos vemos cómo la informalidad no solo es tolerada, sino recompensada. Al final del día, la conclusión es tan absurda como dolorosa: ser legal es un mal negocio. Por eso dan ganas —muchas veces— de cerrar los hoteles, abrir un montón de Airbnb en baja mixtura, mandar la plata a Estados Unidos y dedicarse a “gozar la buena vida”.

Pero no. Luego de meditar por menos de cinco segundos esos impulsos de ilegalidad disfrazados de sentido común financiero, prefiero hacer lo que sí está en mis manos: dejar constancia de lo que muchos prefieren callar. Porque alguien tiene que escribir estas verdades incómodas. Aunque sea solo para que no se nos olvide que, incluso compitiendo contra un negocio donde se premia al que evade, aún hay quienes decidimos competir bajo la legalidad. Y sí, a veces toca reír para no llorar.

Nota final

No todos los anfitriones son ilegales. Hay un pequeño grupo de operadores que sí están registrados, que facturan, que pagan impuestos y que cumplen con todas las obligaciones. A ellos, mi respeto. Y también mis disculpas si este artículo los hace sentir incluidos en una crítica que no los representa. No es contra ellos, aunque, paradójicamente, a ellos también les afecta este desorden.

Porque cada apartamento informal que evade reglas les baja el valor a los que sí hacen las cosas bien. Porque competir con precios subsidiados por la ilegalidad es desgastante, y porque su esfuerzo se diluye entre la mayoría que simplemente decide no cumplir. Son la minoría correcta en un sistema que, tristemente, premia lo contrario.

Mientras la informalidad siga siendo el camino más rentable, seguiremos luchando juntos contra corriente. Ojalá algún día el sistema nos respalde tanto como hoy nos castiga.

Alejandro González
Co-fundador de Blackroom