Tarifa hotelera en Medellín: ¿por qué los hoteles cobran menos si la ciudad está más cara?

Quiero empezar este artículo diciendo algo que no es un misterio para nadie: Medellín está más caro. Y no solo por lo que pasó con el salario mínimo, que le subió los costos a cualquier empresa con nómina (y un hotel es, antes que nada, una empresa con nómina las 24 horas del día), sino también por la inflación y por algo de lo que se habla mucho menos y que hoy explica buena parte de lo que le está pasando a la tarifa hotelera de la ciudad: la tasa de cambio.

Si llevas tiempo leyendo mis artículos, sabes que vengo hablando de la guerra de tarifas desde hace muchos meses. Les conté que venían 3.000 habitaciones nuevas, que la sobreoferta estaba presionando la ocupación y que El Poblado estaba bajando tarifa y arrastrando con él al resto de la ciudad. Todo eso sigue siendo cierto. La cosa es que hoy el problema ya no tiene una sola causa, tiene tres, y se están sumando al mismo tiempo.

Quiero explicarles cuáles son, por qué una de ellas es más peligrosa de lo que parece y qué creo que va a pasar… aunque de una vez les advierto que nadie tiene la respuesta completa.

Cien dólares de hace dos años no son cien dólares de hoy

Para el turista extranjero, una noche de hotel en Medellín siempre ha tenido precio en dólares. Así busca, así compara y así decide. Para el hotel, en cambio, casi todo lo demás está en pesos: la nómina, los servicios públicos, la lavandería, el mantenimiento, el desayuno y los impuestos. Mientras el dólar estuvo alto, esa diferencia jugó a favor de la ciudad. Hoy juega en contra.

Pongámoslo en números. Con un dólar cerca de los $5.000, una habitación de 100 dólares le dejaba al hotel 500 mil pesos. Con el dólar en $3.200, esa misma habitación de 100 dólares le deja 320 mil. El turista paga lo mismo de siempre, pero el hotel recibe 36% menos pesos por la misma noche, justo cuando el salario mínimo y la inflación le subieron lo que cuesta venderla.

Dicho de otra manera, que es como se entiende bien: muchos hoteles de Medellín están cobrando igual en dólares, recibiendo bastante menos en pesos y pagando más en pesos. Y eso, antes de hablar de competencia o de ocupación, ya es un golpe directo a la utilidad.

¿Qué hace un turista cuando la ciudad le sale más cara? Ahorrar en hotel.

Ahora miremos el otro lado. El mismo dólar barato que golpea al hotel también golpea al turista, porque por cada dólar que cambia recibe menos pesos para moverse por Medellín. La comida, el transporte, los planes, la rumba… todo le sale más caro que hace dos años.

Y como Medellín está más cara, el turista tiene que compensar esos gastos en otra parte. ¿Qué va a hacer? Ahorrar en hotel. Es la decisión más lógica del viaje, porque la habitación es el gasto más fácil de comparar: está en una sola pantalla, con fotos, ubicación y precio lado a lado. Entonces sale a buscar tarifas incluso más baratas, y el hotel que quiere esa reserva tiene que bajar un poco más.

Más habitaciones para menos turistas

El segundo factor es uno que ya conocen los que me leen: la sobreoferta hotelera, y también la de Airbnb. Hoy hay muchísimo más inventario, muchas más habitaciones disponibles que hace dos años, y siguen entrando.

Y si a eso le sumamos que para el turista la ciudad es más cara y que están viniendo menos, la cuenta es muy simple: más habitaciones para menos turistas. En un mercado así, la tarifa es lo primero que cede, porque cada hotel prefiere vender más barato antes que ver la habitación vacía.

La expectativa de los hoteleros del Poblado, simplemente no está pasando

El tercer factor es el que más me preocupa, y es un tema de zonificación.

Medellín tiene varias zonas turísticas, y cada una tenía más o menos claro su lugar en el mercado. Lo que pensaron muchos hoteleros en algún momento fue que El Poblado, por ser el barrio más costoso, iba a poder sostener una tarifa más alta pasara lo que pasara.

Pues simplemente no está pasando.

Lo que estamos viendo hoy es que el turista está decidiendo irse para Laureles, donde la tarifa siempre fue más económica.

Para el turista, Laureles y El Poblado nunca fueron tan distintos

En nuestros análisis vimos que podía venir una sobreoferta, algo de lo que vengo hablando desde 2024. Y desde que declararon a Laureles el barrio más cool del mundo, teníamos claro que para el turista la diferencia con El Poblado no era tan real.

Sacándose el corazón de paisa, Laureles es un barrio mucho más interesante que un Poblado que no se puede caminar. Por eso gran parte de nuestro inventario está allá.

Y mientras tanto, los hoteles del Poblado, al ver que no alcanzan las ocupaciones y las ventas a las que estaban acostumbrados (y con las que fueron proyectados), están bajando tarifa a niveles de Laureles.

Y eso es muy peligroso.

Por qué es tan peligroso que El Poblado cobre como Laureles

Imagínese haber construido un hotel en El Poblado. Pagó la tierra más cara de la ciudad, lo diseñó para dar un confort y un lujo más grandes que los que se ofrecen en Laureles, y armó su modelo financiero con una tarifa acorde a todo eso. Ahora imagínese vender reservas a precio del hotel de Laureles que costó bastante menos levantar.

Eso es lo que está pasando. Cuando esos hoteles bajan su tarifa al nivel de Laureles, bajan sus ingresos, pero ni lo que costó construirlos ni lo que cuesta sostener ese lujo todos los días baja en la misma proporción. Después de costos y gastos, la utilidad que queda no es representativa frente a la inversión.

Hay que decirlo como es: un hotel de lujo que cobra como uno de rango medio se está comiendo su propia inversión. Y cuando el mercado más caro de la ciudad baja precios, el resto siente la presión en cascada.

Esta bajada de tarifa no es nada nuevo. Medellín viene viviendo una guerra tarifaria desde hace muchos meses, y se las he venido mostrando artículo tras artículo. Lo nuevo es que ahora se le sumaron un dólar barato y un turista que llega con menos plata en el bolsillo.

Nadie tiene una bola mágica… pero sí hay señales

La pregunta que todos nos estamos haciendo es qué va a pasar. Y siendo honesto, nadie sabe: nadie tiene una bola mágica que le diga para dónde va el mercado. Lo que sí podemos hacer es mirar qué ha pasado en otros mercados, y en otras industrias, cuando sucede algo así. Y ahí hay tres cosas que casi siempre se repiten.

Lo primero, los malos jugadores se van a ahogar. Los que no tengan cómo aguantar se van a asfixiar y van a salir del mercado. Es duro decirlo, pero eso va a dejar menos competencia para los que se queden.

Segundo, el dólar y el peso siempre han sido un mercado volátil. Sube y baja según decisiones comerciales y políticas de ambos países, y eso ningún hotelero lo puede controlar. Lo que sí sabemos es que cuando el dólar suba, el turismo se va a poner mejor: el turista va a tener más pesos en el bolsillo y el hotel va a recibir más pesos por cada noche.

Y tercero, los hoteles que tienen una forma de operar mucho más eficiente en costos, gracias a su propuesta liviana en servicios y a su oferta de valor diferenciada, van a ser al final los que se sostengan mejor en el tiempo.

En Medellín la ciudad es el destino

Esa última señal pesa todavía más en una ciudad como la nuestra. En Medellín no hay hoteles destino, de esos a los que la gente viaja solo por el hotel. Aquí la ciudad es el destino. La gente viene a Medellín y usa el hotel para dormir y para salir a conocer la ciudad… y eso cambia quién gana en un mercado apretado.

Cuando el hotel no es la razón del viaje, el lujo que el huésped casi no alcanza a usar pesa menos que una buena cama, una buena ubicación, un servicio sin fricciones y una tarifa que tenga sentido. Por eso creo que esta etapa la van a ganar los hoteles que tengan sus costos bajo control y una oferta clara para ese turista que viene a vivir la ciudad, aunque no sean los más lujosos ni los más grandes.

Inicié diciendo que no es un misterio para nadie que Medellín está más caro. Lo que sí parecía un misterio es que, en medio de todo eso, los hoteles estén cobrando menos. Ahora ya saben por qué: un dólar que cayó, una sobreoferta que no para y una zonificación que no funcionó como se pensaba. Ninguna de las tres depende de un solo hotel. Lo que sí depende de cada uno es qué tan eficiente sea en el momento en que la marea cambie.

Y la marea siempre cambia.